Especialista dá dicas para renegociar o aluguel
Alta do IGP-M e do custo de vida como um todo reflete na negociação para manter um imóvel alugado. Ambas as partes precisam ter bom senso
SÃO PAULO/SP - Nos primeiros dez dias de março, o acumulado de 12 meses do Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) chegou a 29,83%, contra 28,94% nos 12 meses até fevereiro. Em 2021, o IGP-M, que é usado para o reajuste de contratos de aluguel, acumula alta de 5,17%. As informações são da Fundação Getúlio Vargas (FGV). Muitos locatários que estavam em momento de reajuste de aluguel ficaram preocupados.
Afinal, mesmo com a alta do custo de vida, o ganho real do trabalhador está estabilizado - segundo a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em 2020 não houve ganho real nos salários - e, com a situação de pandemia, há uma insegurança acerca dos ganhos futuros. Com isso, aumentaram os pedidos de renegociação, observou a gerente comercial da URBS Imobiliária, em Goiânia, Gyselle Rodrigues Campos.
Para este momento, a especialista recomenda bom senso para ambas as partes e aponta como tem conduzido as negociações para se chegar a um acordo equilibrado. Acompanhe:
- Avalie o valor de mercado como referência: “O imóvel pode estar com preço defasado e, com a alta do IGPM, ele atinge o valor do mercado. Nesse caso, o reajuste acaba sendo importante para atualizar o valor. Mas, se ficar acima do valor de mercado, é viável buscar abatimento”, explica Gyselle.
- Histórico de pagamento do inquilino conta pontos: “É preciso verificar se o locatário paga em dia ou se atrasa muito. Todo locador quer ter bons pagadores e, quem assim o é, tem mais chances de pleitear um desconto”, analisa a gerente comercial da URBS Imobiliária.
- Vale a pena arcar com os custos de uma possível desocupação? Ambos precisam refletir sobre os prós e contras de se rescindir um contrato. “O locatário terá de arcar com os reparos e pintura para entregar o imóvel, além do custo e logística de mudança e toda burocracia de documentação para fechamento de um contrato. Já o locador tem que analisar o risco de ficar com o bem desocupado por tempo indefinido, arcar com custos do imóvel como IPTU, condomínio, água, luz, manutenção, limpeza, segurança e avaliar que quando for alugar novamente de toda forma será pelo valor atual de mercado”, destaca a especialista.
- Nova análise de cadastro e garantia: Será que vale a pena recomeçar todo o processo de locação? Essa é outra reflexão que o locatário deve fazer, observa Gyselle. “Caso o locatário faça a mudança do imóvel, precisará de uma nova garantia locatícia. Pode ser um fiador, o que neste momento de pandemia talvez seja mais difícil de conseguir, e para as outras garantias oferecidas pelo mercado imobiliário é preciso atualizar o cadastro da pessoa, o qual passará por uma nova análise de toda forma”, pontua.
BRASÍLIA/DF - O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), usado no reajuste de contratos de aluguel no país, registrou inflação de 2,92% na segunda prévia de outubro. A taxa é inferior aos 4,57% da segunda prévia de setembro.
Mesmo assim, o índice acumulado em 12 meses subiu de 18,20% na segunda prévia de setembro para 20,56% na segunda prévia de outubro, segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV), que fez a pesquisa.
A queda da taxa de setembro para outubro foi provocada pelos preços no atacado, medidos pelo Índice de Preços ao Produtor Amplo, cuja taxa de inflação recuou de 6,36% na prévia de setembro para 3,75% na prévia de outubro.
E o Índice de Preços ao Consumidor, que mede o varejo, subiu de 0,38% para 0,71%. O Índice Nacional de Custo da Construção também cresceu de 0,98% para 1,50%.
*Por Vitor Abdala - Repórter da Agência Brasil
Ações de revisão de valores de aluguel e despejo de imóveis comerciais têm disparado no Brasil
Advogada Dra. Lorrana Gomes, do escritório L Gomes Advogados, afirma que independente de entrar na Justiça ou não, locadores e locatários devem ter empatia e entender que ambos devem ceder
SÃO PAULO/SP - Diversas empresas têm renegociado aluguéis durante este período de pandemia do novo coronavírus. Muitos casos são resolvidos amigavelmente, outros precisam ir para a Justiça. A advogada Lorrana Gomes afirma que as ações de despejo e de redução de valor aumentaram nos últimos meses, pois muitos escritórios e empresas adotaram o home office integral, enquanto o aluguel das sedes comerciais segue sendo cobrado normalmente, entretanto, grande parte das negociações têm se resolvido pacificamente, “a maioria tem conseguido fazer a negociação sem recorrer à Justiça, muitos locatários puderam reduzir para 50% o valor aluguel”. Lorrana conta que muitos acordos amigáveis reduzem os aluguéis e o inquilino segue pagando despesas como IPTU e condomínio normalmente, “assim nenhuma das partes fica muito prejudicada”. Uma recomendação da advogada é que qualquer negociação esteja firmada em contrato. “Muitas negociações estão sendo feitas de boca, sem contrato, e isso pode causar um impacto futuro, o locatário pode alegar que não foi paga a diferença futuramente”, alerta.
No entanto, nas situações em que, por falta de consenso, a negociação cai nas mãos do Juiz, Lorrana afirma que ainda não são todos que tem decidido a favor da redução da cobrança. Isso tem levado a aumento das ações de despejo. Apenas na cidade de São Paulo, de acordo com levantamento feito pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação) no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em junho deste ano, foram protocoladas na capital paulista 1.290 ações locatícias, aumento de 55,8% em comparação às 828 ações ajuizadas em maio. Em relação a Junho de 2019, a alta foi de 3,8%. A advogada afirma que a maioria das ações têm tido êxito na redução de valor, mas, independente disso, ela destaca que há uma recomendação do CNJ (Conselho Nacional de Justiça) para que não sejam distribuídas ações de despejo. Entretanto, ela conta que a recomendação pouco tem sido adotada pelos proprietários de imóveis comerciais. Lorrana recomenda sempre o bom senso, “temos uma inadimplência muito grande, neste momento o que precisamos é ter empatia para conseguir chegar ao meio termo, ambos os lados sairão prejudicados, mas será menor o prejuízo para cada, entrar em consenso para minimizar os impactos da crise é o ideal”.
SÃO PAULO/SP - A Azul anunciou que fez chegou a 1 acordo com arrendadores para ajustar o valor pago em aluguel de aeronaves. O novo perfil de pagamento vai gerar economia de capital de giro de R$ 3,2 bilhões do início da crise causada pela covid-19 até o final de 2021.
Segundo comunicado da empresa (íntegra – 124 KB), o acordo abrange 98% do passivo de arrendamento da Azul. A companhia disse que continua negociando com os demais arrendadores.
A Azul explicou que baseou o cronograma de pagamento tendo como base 1 cenário conservador de retomada da demanda. A expectativa é pagar R$ 566 milhões em aluguel de aeronaves no período de abril a dezembro de 2020. O valor representa redução de 77% comparado com os contratos originais. O acordo prevê que, a partir de 2023, os valores pagos sejam superiores ou que haja extensão de contratos a taxas de mercado.
“Arrendadores de aeronaves representam em torno de 80% de nossa dívida total, e portanto estes acordos são 1 passo importante para garantir que sairemos desta crise mais fortes e comprometidos com essas parcerias de longo prazo. Estamos orgulhos do apoio que temos recebido de nossos parceiros que, além de arrendadores, incluem tambem nossos tripulantes, bancos e fornecedores”, disse Alex Malfitani, CFO da Azul.
O presidente da Azul, John Rodgerson, disse no fim de julho que concluiu as renegociações de dívidas com seus credores. No 1º trimestre, a companhia aérea tinha R$ 20,02 bilhões em dívidas, sendo que R$ 4,17 bilhões vencem já neste ano. A maior parte são dívidas de arrendamento de aeronaves. As dívidas bancárias somam R$ 1,8 bilhão, dos quais R$ 700 milhões vencem entre setembro e dezembro.
AZUL LANÇA EMPRESA DE AVIAÇÃO REGIONAL
A Azul anunciou o lançamento da Azul Conecta, subsidiária para voos regionais. A empresa surgiu a partir da aquisição da TwoFlex, em janeiro de 2020. O objetivo para os próximos anos é chegar a 200 cidades.
A subsidiária conta com 17 aviões do modelo Cesna Gran Caravan, que tem capacidade para até 9 passageiros e espaço para carga.
*Por: PODER360
Necessidade tem ocorrido a muitos locatários devido à crise financeira; O advogado Guilherme Galhardo Antonietto explica formas de lidar com a situação
ARARAQUARA/SP - Com a pandemia de coronavírus sem data para acabar, os aspectos relacionados à saúde são apenas uma parte do problema, já que a situação também nos implica fortes complicações econômicas. Nos últimos meses, muitas pessoas precisaram repensar sua estratégia financeira a fim de sofrer o menor impacto negativo possível.
Entretanto, quando o assunto foi o aluguel de imóveis, muitos tiveram problemas ao tentar um acordo.
O advogado Guilherme Galhardo Antonietto explica que enquanto não houver uma estabilidade financeira para lidar com os efeitos da pandemia é preciso dialogar com os prestadores de serviços, fornecedores e afins. No caso de locações, sempre é possível e recomendável uma conversa entre as partes, criando um acordo firmado em contrato, para a diminuição temporária ou adiamento parcelado do aluguel, seja ele residencial ou comercial.
“A pandemia pegou todo mundo de surpresa. O direito tem instrumentos que podem ser utilizados para se revisar um contrato que foi firmado anteriormente a um fato extraordinário: o que a gente chama de “força maior”, disse.
Outros juristas também têm argumentado que, por conta das restrições governamentais, poderia ser aplicado a tais casos o que o direito chama de “fato do príncipe”, que é quando um ato administrativo afeta direta ou indiretamente uma relação contratual entre particulares.
“Alguns juízes têm entendido dessa forma, mas por outro lado, já existem julgados no sentido de que, se a loja utiliza do sistema delivery para fazer suas entregas, ela não faz jus a essa alteração no pagamento do aluguel, porque em tese não se justificaria a redução, pois o comerciante continuou utilizando do imóvel, mesmo que seja apenas para estoque”, explicou.
Ações judiciais
Em alguns casos, o inquilino tem entrado com ações judiciais como forma de reaver um desconto ou para realizar o pagamento do aluguel posteriormente. Galhardo atenta para o fato de que uma ação judicial sempre carrega mais contras do que prós.
“Primeiramente, se a pessoa não comprovar que é financeiramente hipossuficiente, ela terá que arcar com os custos processuais, como custas com citação da outra parte, entre outras que podem surgir durante o processo”, disse.
De acordo com o advogado, vale ainda ressaltar que ações judiciais demoram meses e até anos para acabar. Por outro lado, se as partes quiserem e chegarem a um consenso – em qualquer parte do processo – elas podem consultar um profissional que fará o instrumento particular redigindo o acordo com as condições temporárias para o pagamento do aluguel.
Nos últimos anos, formas extrajudiciais de resolução de conflitos têm ganhado mais força, mostrando que as partes precisam buscar diálogo e consenso, sem precisar recorrer ao judiciário.
“O locatário deve entender que está utilizando do imóvel de uma pessoa, privando-a do seu uso e, portanto, deve pagar o aluguel. Por outro lado, o locador, que muitas vezes também depende do aluguel para seu sustento, também precisa entender que a outra parte foi muito afetada pela pandemia e que nesse momento, estamos todos passando pela mesma situação”, ressaltou.
Quem é Guilherme Galhardo Antonietto?
Graduado em 2016 em direito pela Universidade de São Paulo (USP) de Ribeirão Preto, Guilherme Galhardo Antonietto é especialista em direito civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais (PUC-MG) e mestrando em direito pela Universidade de Araraquara.
Atualmente, Galhardo é palestrante e professor de direito civil em cursos preparatórios para a OAB, professor da pós-graduação EAD da Universidade de Araraquara e professor em direito civil e processo civil do Centro Universitário Unifafibe de Bebedouro.
Também é advogado-sócio no escritório Galhardo Sociedade de Advogados e atua como colunista da coluna ‘Papo Jurídico’ do site Migalhas.
O advogado Paulo Akiyama informa a necessidade de ser moderado quando o assunto é negociação com locadores de imóveis
SÃO CARLOS/SP - Atualmente, muitas pessoas optam por alugar imóveis ao invés de comprar um, isso porque em alguns casos pode ser mais vantajoso financeiramente e um compromisso que tem um prazo mais curto do que os imóveis próprios, que podem levar décadas para serem quitados. Ainda assim, alguns momentos pedem alguma flexibilidade de pagamento e a negociação do valor de aluguel é o caminho mais viável.
Por esse motivo, o advogado Paulo Akiyama oferece algumas dicas quando for necessário entrar em uma negociação desses valores com o locador. “É fundamental lembrar que a quantia do aluguel, para quem recebe, é meio de receita e o pagamento é uma obrigação do locatário. O inquilino não possui, por lei, direito na redução de valores, pois o juiz de direito não tem competência para determinar uma ou outra parte aceitar valores fora do contratado. Por isso, este pleito deve ser sempre por meio de negociação entre as partes e de forma moderada, afinal a eventual redução ou postergação de valores atingirá o proprietário”, explica.
Devido a pandemia, muitas pessoas tiveram seus salários reduzidos e uma grande diminuição na renda mensal, fazendo com que a demanda por essas negociações de valor fique cada vez mais frequentes. Nesse caso, o advogado destaca que é importante apresentar evidências dessa redução de renda, por meio de um holerite ou mesmo um demonstrativo de faturamento de empresa, caso seja empresário, uma vez que esses itens podem ser requeridos para um eventual acordo entre as partes. “Para formalizar o que foi decidido bastando elaborar um aditamento ao contrato, trazendo a termo o negociado, ou mesmo, um termo de transação extrajudicial”, destaca o especialista.
Um detalhe interessante de saber é que, se existe alguma cláusula no contrato de locação que envolve a imobiliária, deve ser ela a contatar o proprietário para apresentar as propostas.
Contudo, antes de qualquer coisa, é essencial saber qual será o valor comprometido na locação de um imóvel, seja residencial ou comercial. O recomendável é que não ultrapasse 25% da renda total do locatário. “O inquilino deve manter o pagamento do aluguel e buscar a negociação para redução somente quando se tornar necessário. Precisam todos entender que a outra parte também tem obrigações. Não se pode apenas ficar com o bônus sem assumir o ônus”, finaliza.
Sobre Paulo Akiyama
Paulo Eduardo Akiyama é formado em economia e em direito desde 1984. É palestrante, autor de artigos, sócio do escritório Akiyama Advogados Associados e atua com ênfase no direito empresarial e direito de família. Para mais informações acesse http://www.
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